כאשר אנו משקיעים בנדל"ן ישנם שני גורמים שמשפיעים על התשואות שהשקעות אלו מניבות לנו.
הגורם הראשון הוא מחיר הנכס.
הגורם השני הוא שכר הדירה שהנכס מייצר לנו.
כדי לקבל את התשואה שהנכס מייצר לנו, אנו מחלקים את תזרים המזומנים מהנכס נטו (שהוא שכר הדירה ברוטו בניכוי הוצאות שונות כגון: מיסים, ביטוחים, תיקונים, תקופות שהנכס ריק וכו.) במחיר הנכס .
בארה"ב חלקים ניכרים מהאוכלוסיה גרים בשכירות מסיבות שונות: תרבות של שכירות מקובלת, מעברים תכופים בין עבודות מרוחקות, וכמובן חוסר יכולת כלכלית להגיע לבית. לכן הביקוש לשכירות הוא גבוה וזה כמובן מעלה את מחירי השכירות.
מצד שני ,בארה"ב מחיר הקרקע הוא נמוך מאוד , רוב הנכסים בנויים מחומרים זולים יחסית, כלומר העלות הכוללת של בית נמוכה בעיקר באזורים של אוכלוסיה מהמעמד הנמוך והבינוני.
השילוב של שני גורמים אלו : שכר דירה גבוה ומחיר נמוך יוצרים תשואה גבוהה.
אם בישראל תשואה באזורי ביקוש תהיה כ-3%-2% ובאזורים פחות מבוקשים 5%-4% , כאשר נשקיע בארה"ב נוכל להגיע לתשואות של 7%-6% באזורי ביקוש ו- 10%-8% באזורים פחות מבוקשים. כל זאת ללא מינוף. אם נשתמש במינוף פערי התשואה יהיו גבוהים יותר.
בנוסף בארה"ב כל התהליך של קניית נכס מלווה בשקיפות מלאה: הרישום מבוצע באתר המחוז שפתוח לציבור ולכן המידע על מחיר הנכס, הסטוריית הנכס, נתוני הנכס ועוד נתונים רבים נמצא גלוי לציבור.
כמו כן החוקים בארה"ב נוטים להיות לטובת בעלי הנכסים ולא לטובת הדיירים. בגרמניה, למשל ישנם חוקים אשר מיטיבים עם הדיירים כגון איסור להעלות שכר דירה מעל אחוז מסוים או חוסר יכולת לפנות דיירים. לעומת זאת בארה"ב קל יחסית לפנות דיירים אשר לא משלמים שכר דירה , כמו גם עיקול נכסים של דיירים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא הוא עניין שבשגרה.
מדוע כדאי להשקיע בהשכרת נדל"ן למגורים בארה"ב?
- השקעה בנדל"ן למגורים להשכרה בארה"ב נחשבת להשקעה אידאלית מכיון שיתרונות ההשקעה מסתכמים בצירוף האותיות באנגלית IDEAL:
- INCOME הכנסה : בית בארה"ב מניב תשואה גבוהה גם לאחר הוצאות.
- DEPRECIATION פחת : יש הכרה בהוצאות פחת שנתיות.
- EQUITY בניית הון : קנית הנכס בהנחה ממחיר שוק והקטנת החוב על הנכס (אם קיים) במשך השנים.
- APPRECIATION עליית ערך : ממוצע רב שנתי כ-3% לשנה.
- LEVERAGE מינוף : היכולת לקנות בית בהון עצמי נמוך.
סיכונים בהשקעות נדל"ן בארה"ב
האם כל מה שנאמר לעיל גורם לנו שהשקעה בנדל"ן בארה"ב היא בטוחה לחלוטין?
האם התשואה על השקעתנו מובטחת?
התשובות הן כמובן שלא. בכל השקעה יש סיכונים שונים. ניתן לנהל את הסיכונים אם מכירים אותם, ניתן להקטין את הסיכונים אבל לא ניתן למנוע אותם לחלוטין.
הסיכון הראשון הוא ההכרות עם שוק הנדל"ן בארה"ב. לשוק זה חוקים משלו, שחקנים שונים שבישראל איננו מכירים וכמובן תתי שווקים המורכבים מאוכלוסיות שונות עם יכולות כלכליות משתנות. שוק העבודה משפיע רבות שכן מעסיקים גדולים מרכזים סביבם ביקוש לנכסים למגורים.
המרחק הפיזי הוא כמובן מכשול פסיכולוגי שגורם לרבים לוותר על רעיון ההשקעה בארה"ב.
גם שאלת ההשכרה משמעותית מאוד. מי ינהל את הנכס ויעשה תיקונים נדרשים, מי ישכיר אותו, מי ייצג אותי כמשקיע בכל התהליך הזה.
לבסוף, סיכונים של כלכלת ארה"ב- מה יהיה בתרחיש של מיתון נוסף במחירי הנדל"ן בארה"ב כמו ב-2008?
ניתן להקטין את רוב הסיכונים הללו ע"י הכרות מעמיקה עם השוק המקומי, ע"י בניית צוותים מקומיים שכוללים עו"ד , מתווכים, סיטונאים, מנהלי נכסים, קבלנים ומפקחים. הנסיון המצטבר של קניית נכסים רבים והבנת התהליך על ידי חלוקת עבודה ברורה בין אנשי הצוות השונים עוזרים להקטין את רוב הסיכונים המדוברים.
